Travaux : propriétaire ou locataire, qui paie quoi ?

Source PRESSE 2024 : Il va de soi qu’un propriétaire doit fournir un logement décent et en état d’usage à son locataire. Qu’entendons nous par « décent » : que le logement soit propre, en bon état général et conforme aux normes de sécurité ainsi que sans risque pour la santé des occupants. Si lors de l’état des lieux, des travaux s’imposent, c’est au propriétaire de les réaliser. C’est à ce stade que le rôle du professionnel immobilier prend tout son sens, car il est le mieux placé pour informer le propriétaire de ses obligations avant la mise en location de son bien. Et si ce professionnel s’occupe aussi de la gestion il sera le 1er interlocuteur du locataire en cas de problèmes liés à ces travaux. Travaux pour maintenir le bien état : c’est à la charge du locataire. En effet, le locataire s’il a des droits, il a aussi des obligations, notamment il s’engage à entretenir le logement en réalisant de menues réparations dites « locatives ». La loi du 6 juillet 1989 art.7 en dresse une liste indicative, que le décret du 26 août 1987 vient préciser sans qu’elle soit exhaustive. Il faut d’ailleurs prendre en compte les évolutions techniques relatives aux éléments de confort. Or, les conflits entre bailleurs et locataires naissent le plus souvent de ce manque de liste précise des réparations à la charge de chacun. Car et cela serait trop simple ! : ce n’est pas parce qu’une réparation n’est pas indiquée dans le décret de 1987 qu’elle est obligatoirement à la charge du propriétaire. Si nous devions être purement logiques, nous dirions que les réparations d’entretien normal sont à la charge du locataire : remplacement d’une ampoule, d’un flexible de douche, la vidange d’une fosse septique…ces réparations sont bien souvent simples et peu onéreuses. Sans que l’on puisse donc être exhaustif, voici ce que pourrait être la liste des réparations à la charge du locataire :

• du bon fonctionnement des portes et des fenêtres : entretien et graissage des portes et des fenêtres
• de l’entretien des plafonds, murs et cloisons intérieurs, des revêtements de sol, des placards
• de l’entretien des interrupteurs, prises de courant, ampoules, fusibles…
• de l’entretien des canalisations d’eau, de gaz (robinets, siphons, replacement des tuyaux de raccordement, des joints) mais aussi de la robinetterie.

!!!ATTENTION : si une fuite a pour origine la vétusté des canalisations, il en revient au bailleur de réparer var le locataire n’est pas tenu responsable de la vétusté et des travaux qui en découlent. QUID DE LA FAMEUSE CHAUDIERE !!! : le locataire doit entretenir la chaudière et souscrire un contrat d’entretien est le meilleur moyen d’être serein. D’ailleurs il est conseillé aux propriétaires d’exiger que son locataire souscrive un contrat à l’entrée dans les lieux. L’entretien extérieur aussi : le locataire doit également entretenir les extérieurs SI CE SONT DES ESPACES PRIVATIFS A SON SEUL USAGE  (tondre, tailler les haies, remplacer les arbustes sans oublier d’enlever la mousse entre les dalles mais également désengorger les gouttières. Si il y a une piscine, le locataire doit signer un contrat d’entretien (c’est toujours mieux si l’on n’est pas pisciniste !!) mais en tout cas son entretien (nettoyage, changement des filtres…est obligatoire) Qu’en est-il des travaux ou des transformations ? : Un locataire doit recueillir l’accord EXPRESS du propriétaire (accord écrit) pour tous les travaux de transformation qui seraient envisagés. A défaut, il faudra remettre le bien en état lors du départ. Attention pour une remise en peinture, mieux vaut des tons neutres, sinon remise ne état obligatoire lors de la sortie des lieux !! Ces travaux peuvent être réalisés en contrepartie d’une baisse de loyer ponctuelle. Néanmoins pour être valable, cet accord doit  : -être par écrit -mentionner avec précision la nature des travaux -indiquer les contreparties éventuelles -indiquer si le logement avant les travaux répondait aux normes de décence et aux normes d’habitabilité. Le propriétaire se réservant le droit d’agir en justice si les travaux ne sont pas réalisés conformément à ce qui avait été convenu par écrit. GROS TRAVAUX / GROS OEUVRE : il appartient au propriétaire d’entretenir son bien : pallier l’usure du bien (pour cela il existe une grille de vétusté), faire face aux dégâts résultant d’une force majeure (tempête, glissement de terrain…), corriger une malfaçon, remplacer les éléments vétustes. Les travaux de dits de « conservation » de l’immeuble sont à la charge du propriétaire, fissures en façade, remplacement des portes, volets, réfection toiture… Le remplacement doit être à l’identique ou par amélioration. Les travaux peuvent être réalisés à l’aide de financements d’état comme les subventions ANAH, un dossier quelque peu chronophage est à remplir ! ou encore les aides MaPrimeRénov’. Le locataire doit de manière générale informer son propriétaire (ou l’intermédiaire gestionnaire) de tout évènement qui viendrait à rendre le bien impropre à sa destination ou tout dégât : infiltration, problèmes de fermeture de volets….. Un locataire qui « oublie » de prévenir de dégradations peut être condamné à payer une partie des réparations. ATTENTION en cas de non réponse du bailleur ou de son intermédiaire, continuer le paiement de son loyer est une obligation. Commencez par une mise en demeure et la saisine du juge en dernier recours. Seul ce dernier peut réduire le fin du litige. ou en suspendre le paiement jusqu’à fin du litige. FAIRE APPEL A UNE AGENCE IMMOBILIERE PERMET DE PREVENIR TOUS CES TRACAS  Les travaux devront se faire selon un calendrier indiquant également les horaires d’interventions   POUR TOUTE QUESTION CONTACTEZ MOI AU 07 81 33 37 02