Travaux : propriétaire ou locataire, qui paie quoi ?

Un logement décent : la responsabilité du propriétaire

Avant toute mise en location, le propriétaire doit s’assurer que le logement est propre, en bon état général et sans risque pour la sécurité ou la santé des occupants. Cela inclut le respect des normes de décence définies par la loi.

Lors de l’état des lieux, si des travaux s’imposent, c’est au propriétaire de les réaliser avant l’entrée dans les lieux. Le professionnel immobilier joue ici un rôle clé pour informer le bailleur de ses obligations.

Si l’agence assure la gestion locative, elle devient l’interlocuteur privilégié du locataire en cas de problèmes techniques.

L’entretien courant : une obligation du locataire

Le locataire a pour mission d’entretenir le logement au quotidien, en réalisant des réparations dites locatives. Ces interventions sont généralement simples et peu coûteuses.

La loi du 6 juillet 1989 (article 7) et le décret du 26 août 1987 fournissent une liste indicative des réparations à sa charge. Attention : l’absence d’un élément dans cette liste ne signifie pas qu’il incombe automatiquement au propriétaire.

Exemples de réparations à la charge du locataire :

• Graissage et entretien des portes et fenêtres
• Entretien des murs, plafonds, sols, placards
• Remplacement d’ampoules, fusibles, prises, interrupteurs
• Nettoyage des canalisations, entretien de la robinetterie
• Entretien des extérieurs privatifs (jardin, terrasse, gouttières…)
• Vidange de fosse septique, contrat d’entretien pour chaudière, piscine…

⚠️ Exception : Si un dysfonctionnement provient de la vétusté ou d’un vice de construction, la réparation est à la charge du propriétaire.

Travaux et transformations : ce que dit la loi

Le locataire ne peut pas réaliser de travaux de transformation sans l’accord écrit et exprès du propriétaire. Cela inclut les changements esthétiques comme une peinture de couleur vive.

Pour être valable, l’accord écrit doit :

• Décrire précisément la nature des travaux
• Mentionner les contreparties éventuelles (ex : réduction de loyer)
• Indiquer si le logement était décent avant les travaux

En l’absence d’accord écrit, le locataire devra remettre le logement en état à son départ. Le propriétaire peut engager une action en justice si les travaux n’ont pas été réalisés comme convenu.

Les gros travaux à la charge du propriétaire

Le bailleur reste responsable de l’entretien structurel du bien : réparation de la toiture, des volets, des façades, remplacement d’éléments vétustes, etc. Ces travaux visent à garantir la conservation du logement et peuvent être réalisés à l’identique ou avec amélioration.

Des aides financières existent pour ces travaux, notamment via l’ANAH ou MaPrimeRénov’, bien que les démarches puissent être complexes.

Informer et prévenir : les bons réflexes à adopter

Le locataire a le devoir de signaler rapidement tout dégât ou dysfonctionnement susceptible de rendre le logement impropre : infiltration, volet bloqué, fuite, etc.

S’il ne le fait pas, il peut être tenu partiellement responsable des réparations. En cas d’inaction du propriétaire, le locataire doit néanmoins continuer à payer son loyer et engager une procédure légale (mise en demeure, saisine du juge).

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