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Améliorer son cadre de vie, mettre en conformité un logement loué, réaliser des travaux d’aménagement ou de rénovation, assurer un entretien courant en changeant lumières… les occasions de réparations et de travaux ne manquent pas ! Reste LA question : qui va payer ?

Améliorer son cadre de vie, mettre en conformité un logement loué, réaliser des travaux d’aménagement ou de rénovation, assurer un entretien courant en changeant lumières… les occasions de réparations et de travaux ne manquent pas ! Reste LA question : qui va payer ? Suivez le guide pour savoir à qui incombent les frais entre locataires et bailleurs. Un parcours qui débute lors de l’entrée dans le bien pour s’achever à l’état des lieux de sortie.

1. Tout commence lors de l’état des lieux d’entrée

Un propriétaire doit fournir un logement décent et en bon état d’usage à son locataire. En clair, cela signifie un logement propre, en bon état général, sans risque pour la santé ou la sécurité du locataire et dans lequel tous les équipements fonctionnent. Normalement le logement doit pouvoir être habité immédiatement, le propriétaire ayant fait les travaux de remise en état en amont. Attention on ne parle pas ici de remise à neuf. Si lors de l’état des lieux, des travaux s’imposent, ils doivent être réalisés par le propriétaire même après l’emménagement du locataire, sauf accord (voir plus loin dans notre article). L’importance de l’intermédiaire qu’est l’agent immobilier prend tout son sens à ce stade. En effet, ce professionnel est le plus à même d’informer le propriétaire de ses obligations sur l’état du logement. S’il assure en plus la gestion du bien, il sera l’interlocuteur n°1 du locataire en proie à des problèmes de travaux.

Besoin de trouver un agent immobilier pour gérer votre bien ?

Le saviez-vous ?

Un propriétaire qui loue en sachant qu’un réfrigérateur ne fonctionne pas est en tort.

2. Travaux pour maintenir le bien en bon état : à charge du locataire

Le locataire s’engage à entretenir son logement en réalisant de menues réparations, appelées également réparations locatives. La loi* en donne une liste mais elle est seulement indicative. Le  décret** du 26 août 1987 précise cette liste des petits travaux mais elle n’est pas exhaustive. D’autant que depuis 1987 les équipements des logements se sont améliorés. De nouveaux éléments de confort sont apparus dans les logements mais sans mode d’emploi pour définir qui règle les réparations en cas de panne. Conséquences : conflits et difficultés encombrent régulièrement les tribunaux lorsque locataire et bailleur n’arrivent pas à s’entendre.

Le saviez-vous ?

Une réparation n’est pas dans le décret de 1987 ? Attention, cela ne signifie pas qu’elle est nécessairement à la charge du propriétaire.

Des réparations simples et peu coûteuses

Pour bien vivre dans votre logement vous avez besoin de changer une ampoule, un flexible de douche ou encore vidanger la fosse septique ? Ces opérations sont considérées comme des opérations d’entretien normal du logement dans lequel vous vivez. Elles sont par définition simples à mettre en place et peu coûteuses.

Portes et fenêtres, plomberie, électricité… inventaire à la Prévert

Impossible d’être exhaustif sur les obligations du locataire, puisque même le décret de 1987 ne l’est pas. En résumé le locataire doit s’assurer :

• du bon fonctionnement des portes et fenêtres : entretien, graissage, remplacement des mécanismes d’ouverture, des vitrages, des stores et volets ou encore des grilles du portail,
• de l’entretien des plafonds, murs et cloisons intérieurs, des revêtements de sols intérieurs (remplacement de lames de parquet, raccords en cas de détérioration), des placards et menuiseries,
• de l’entretien des interrupteurs, prises de courant, ampoules, fusibles, tubes lumineux et gaines de protection,
• de l’entretien des canalisations d’eau, de gaz (robinets, siphons et ouvertures d’aération, remplacement des tuyaux de raccordement, des joints) mais aussi de la robinetterie, du chauffage et de l’eau chaude. Avec au programme le remplacement de clapets, membranes, sondes et autres pistons mais aussi le nettoyage des dépôts de calcaire des appareils sanitaires.

Le saviez-vous ?

Victime d’une fuite d’eau en raison de la vétusté des canalisations ? Le propriétaire entre en jeu car le locataire n’est pas responsable de la vétusté et des travaux qui en découlent.

La chaudière… et son contrat d’entretien

Un locataire doit entretenir une chaudière et remplacer un certain nombre de pièces, inconnues pour la plupart des occupants sans diplôme de plombier. Souscrire un contrat d’entretien est la meilleure solution pour remplir cette obligation. Certains bailleurs imposent un tel contrat lors de la signature du bail. À vérifier.

Entretien extérieur… aussi

Vous avez un balcon, un jardin privatif ? Et vous envisagez de pouvoir vous détendre et profiter de la nature ? Vous aurez aussi le plaisir et l’obligation de tondre, tailler, remplacer les arbustes mais aussi d’ôter la mousse de votre terrasse privative ou de désengorger les gouttières. La maison est avec piscine ? Pour profiter de ce rêve, vous devrez la nettoyer et changer les filtres…

Le saviez-vous ?

Le locataire ne participe pas à l’entretien et la réparation des parties extérieures dont il n’a pas la jouissance exclusive comme les espaces verts collectifs ou l’escalier.

Quel est le montant du loyer de votre logement ?

3. Travaux ou transformations ?

Vous êtes plutôt douche que baignoire. Vous rêvez d’une véranda, d’une cheminée. Vous voulez créer une cuisine ouverte… Autant de superbes idées pour être bien chez vous. Sauf qu’un locataire a besoin de l’autorisation écrite du bailleur pour entreprendre des travaux de transformation. À défaut, vous serez contraint de payer des frais de remise en état à votre départ. Et pour les travaux de peinture que vous pouvez réaliser sans accord pensez couleurs neutres sinon remise en état à vos frais.

Accord gagnant-gagnant

Locataire et bailleur peuvent s’accorder sur des travaux lors de l’entrée dans les lieux ou en cours de bail. Le locataire peut les réaliser en échange… d’une baisse ponctuelle du montant du loyer. Cet accord est valable :

• s’il est écrit lors de la signature du contrat de bail ou par avenant,
• s’il indique les travaux concernés, qui les réalisent et les contreparties attendues par le locataire (montant et durée de la remise accordée),
• si le logement répondait, avant les travaux, aux exigences de décence et aux normes minimales d’habitabilité et de confort.

Le saviez-vous ?

Si les travaux ne sont pas réalisés comme convenu, le propriétaire peut agir en justice pour forcer le locataire à les réaliser ou faire annuler l’accord et la baisse de loyer.

Le bailleur en première ligne

En cas de vétusté, d’usure, de force majeure. Si le locataire est responsable du maintien en bon état du logement, le propriétaire doit continuer de l’entretenir (gros travaux) pour :

• pallier l’usure du bien,
• faire face aux dégâts résultant d’un cas de force majeure (tempête, glissement de terrain),
• corriger les malfaçons et vices de construction,
• remplacer les équipements vétustes.

Au programme : les travaux liés au gros œuvre, au vieillissement du logement, à la conservation du bâtiment, le changement des appareils vétustes. Fissure dans un mur, défaut d’étanchéité, réfection des toitures et façades, remplacement des portes, volets et fenêtres, gros travaux sur la plomberie, les systèmes électriques, de gaz, remplacement d’une chaudière ou d’un chauffe-eau hors d’usage sont du ressort du bailleur.

Le saviez-vous ?

Le propriétaire est tenu d’un remplacement à l’identique. Bien sûr, il peut améliorer la qualité des équipements fournis mais rien ne l’y oblige. Victime d’un cambriolage ? Le bailleur prend à sa charge les frais de changement de la porte palière endommagée. Mais pas question d’installer une porte blindée sauf si la porte fracturée était blindée.

Coup de pouce financier

Besoin de réaliser d’importants travaux dans le logement loué ou à louer ? Pensez  MaPrimeRénov’, une aide de l’Anah (Agence Nationale de l’Habitat) pour financer les travaux de rénovation énergétique. Elle est ouverte à compter du 1er juillet 2021 aux propriétaires bailleurs. Mais il existe encore d’autres aides qui feront l’objet d’un article spécifique à venir.

– À condition d’être alerté

Infiltration, chaudière qui lâche, volet qui ne ferme plus ? Le locataire doit prévenir au plus vite propriétaire ou agent immobilier, gestionnaire du bien. Téléphone, mails… pour organiser la résolution du problème, avant d’envisager une mise en demeure par lettre recommandée si le bailleur ne répond pas.

Pour rappel ?

Ne faites pas justice vous-même en retenant le paiement des loyers. Seul le juge peut réduire un loyer ou en suspendre le paiement jusqu’à la réalisation des travaux.

Prévenir le propriétaire de dégradations n’est pas anecdotique. Un locataire qui oublie de le faire peut être condamné à régler une partie des réparations si son défaut d’information a aggravé les dégâts. Pour éviter tout tracas avec son locataire, faites appel à une agence immobilière.

–  Dédommagement en cas de longs travaux

Locataire et propriétaire doivent se mettre d’accord sur les jours et heures d’intervention. Cela pose rarement problème lorsque les réparations sont urgentes ou lorsque le pays est confiné. Mais certaines interventions peuvent entraîner de vraies galères : un chantier qui dure, une partie du logement difficile d’accès… Bonne nouvelle : le loyer doit être diminué en cas de travaux au-delà de 40 jours !

Vétusté naturelle des murs et sols

Savez-vous qu’un bailleur est obligé de remplacer les revêtements des sols et murs usés par le temps ? Pas simple de définir cette vétusté. Alors utilisez une « grille de vétusté » lors de l’arrivée d’un locataire. Elle précise la durée de vie des matériaux et équipements d’un logement et permet d’évaluer leur état de dégradation. La loi Alur n’a pas créé de grille de vétusté type. La grille de vétusté doit résulter d’un accord collectif de location, établie par l’office public de l’habitat d’une ville ou d’une région.

* Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, art.7 d

** Décret n° 87-712 du 26 août 1987