Réaliser une bonne estimation immobilière est un passage obligé lors de toute opération d’achat et vente d’un logement. Quelle est son utilité Comment faire estimer sa maison ou son appartement ?
Pourquoi réaliser une estimation immobilière
Acheter ou vendre un bien à sa vraie valeur
L’estimation immobilière est un outil important pour déterminer la valeur approximative d’un bien immobilier. Elle bénéficie autant aux propriétaires qui souhaitent vendre, qu’aux acheteurs intéressés par le bien, aux particuliers et organismes prêteurs participant au projet ou aux investisseurs immobiliers en quête d’une bonne affaire. L’estimation permet de prendre des décisions informées sur l’opération prévue.
Après avoir estimé leur bien, les propriétaires qui souhaitent s’en séparer peuvent fixer un prix de vente juste et réaliste, et donc, le vendre plus rapidement. Pour les acquéreurs, l’opération leur permet de savoir si le prix exigé pour l’achat du bien est raisonnable, et en adéquation avec les prix du marché.
Estimer le bien pour fixer le montant du crédit immobilier
Du côté des banques et prêteurs, l’estimation immobilière est essentielle pour évaluer la garantie hypothécaire du bien, et fixer le montant maximum du crédit immobilier qu’ils sont prêts à consentir à l’acheteur. Enfin, les investisseurs immobiliers ont tendance à s’en servir pour évaluer si l’investissement envisagé est vraiment rentable, et pour déterminer si le prix demandé est justifié par les revenus locatifs potentiels.
Quand faire estimer un appartement ou une maison
Il est nécessaire de réaliser une estimation immobilière le plus tôt possible, à partir du moment où vous envisagez de vendre un bien immobilier ou d’acheter. Dans le cas d’une vente, vous pourrez ainsi finaliser l’opération au plus vite. Un gain de temps permettant d’investir les fonds perçus dans un autre projet qui vous tient à cœur, sans pour autant brader votre maison ou appartement.
Il est également intéressant de faire estimer un bien immobilier lorsque vous envisagez de réaliser des travaux importants. Vous pourrez ainsi évaluer quand vous récupérerez votre investissement après la mise en vente ou en location de votre logement. En d’autres mots, vous saurez si la hausse du prix de vente ou du montant du loyer, qui sera rendue possible par les travaux réalisés, permettra tout au moins de couvrir leur coût à un horizon acceptable.
La même logique s’applique pour les investisseurs immobiliers, qui achètent pour louer, et qui ont besoin d’une estimation immobilière fiable au moment de l’achat, pour déterminer la rentabilité à terme de leur investissement, et parvenir à la fixation d’un loyer à la fois assez élevé et cohérent avec le marché locatif.
Comment calculer l’estimation d’un bien immobilier
Pour faire une bonne estimation d’un bien immobilier, il existe différentes méthodes de calcul qui conviennent pour chaque situation rencontrée et décrite plus haut.
La méthode comparative
La méthode la plus couramment utilisée par le professionnel de l’immobilier via des sites qui lui sont dédiés, est la méthode comparative, qui consiste à évaluer des biens similaires vendus récemment dans la même zone géographique, pour parvenir au fameux « prix de marché ». Les biens comparables sont choisis en fonction de critères précis tels que :
- la taille,
- le nombre de chambres,
- la situation géographique,
- la date de construction,
- les équipements,
- la performance énergétique, etc.
Estimation en fonction des travaux
La deuxième option vise à estimer la valeur d’un bien immobilier en fonction des coûts de rénovation du bien Elle est surtout employée pour les personnes qui ont l’intention de remettre à neuf un logement ancien, en tenant compte des frais ayant cours dans le secteur de la construction et des prix des matériaux.
Estimation en fonction des revenus fonciers
La troisième méthode est celle des revenus locatifs. Utilisée par les investisseurs ou les propriétaires intéressés par une mise en location, elle consiste à estimer la valeur d’un bien immobilier en fonction des revenus fonciers qu’il peut générer. Il s’agit en fait de diviser les revenus locatifs annuels potentiels par un taux de rendement locatif ou encore par un taux d’actualisation pour obtenir la valeur précise du bien.
Comment connaître le prix au m² d’un logement
Pour réaliser votre estimation immobilière, il convient au préalable d’obtenir des informations clés, comme le prix au mètre carré dans un secteur. Pour cela, un professionnel de l’immobilier pourra vous fournir des données sur les prix dans la zone géographique où se trouve le logement.
Il est important de savoir que les prix au mètre carré varient fortement en fonction de la zone géographique, de l’état du logement, de sa date de construction, de la taille et de la situation du quartier. Il faut donc se référer à des données récentes pour avoir une idée précise des prix aujourd’hui en vigueur, et tenir compte des tendances du marché immobilier local.
Source : Edition en ligne magazine Capital du 15 01 2024
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